企智网络近日，穆迪下调了越秀房产基金Baa3发行人评级和两个评级列入评级下调观察名单，与此同时，穆迪将展望从负面调整为列入评级观察名单。穆迪分析师认为，评级列入下调的观察名单反映了越秀房产基金的运营业绩弱于预期，以及该公司的运营情况好转和去杠杆措施是否足以使其信用质量改善到支持当前Baa3的发行人评级存在不确定性，越秀房地产投资信托基金(越秀房产基金)是首家房地产组合全部位于中国(A1/稳定)内地的香港上市房地产投资信托基金(REIT)，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市REIT。
截至2022年底，越秀房产基金的投资组合中有10个房地产项目，分布在广州、上海、武汉、杭州、香港，包括一座批发购物中心、甲级办公楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一座服务式公寓。这些业态直接关系着租金水平、出租率的升降。越秀房产基金2022年运营趋弱的原因是疫情冲击导致其为租户提供了1.46亿元的租金优惠及其房地产资产的入驻率下降。
1、如何投资reits基金可以在证券公司认购reits基金。reits的购买方式主要有三个渠道：第一是购买qdii基金直接投资美国房地产reits基金，例如鹏华美国房地产基金（）、嘉实全球房地产（）这几个基金。第二就是开通港股账户，然后直接投资香港的reits基金，例如领展房地产信托基金、越秀房地产信托。第三就是开通美股账户直接投资该市场中的reits基金，这样的灵活性会比较好。
这种基金的品类比较多，它一般有三种类型：【1】股权型reits，它是直接投资房地产，把租金、买卖收入转化为分红支付给投资者。【2】抵押型reits，它主要是依靠给房地产开发商放贷款获利，类似于中介，将抵押贷款产生的利息作为收入来源支付给投资者。【3】混合型reits，它就是上面两种投资方式的混合体，也就是既收租金，也放贷款。
2、你知道房地产信托基金(REITs对国内的现在的形势来说，这种东西就是一个危险的坑，别进去。简单的说是QDII产品。聊一聊Reits（不动产投资信托基金）。REITs就是房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来，亚洲部分国家（或地区）效仿了美国的这一信托设计，但在称谓上略有差异。
3、房地产信托投资基金的定义这种是因为国家在2011年7月叫停了房地产类信托项目，所以房地产商很缺钱，固定收益型的信托贷款项目发行不了。这时房地产商和信托公司想出一个办法来规避国家的规定：成立一个基金项目公司进行募资，这种就不属于贷款信托了，而是一个基金项目，通过募资，入股房地产商的开发项目，用股权和债权相结合的方式进行运作。一般这种项目也会给出固定的收益，但因为不是正规的信托产品，所以各种运作成本比较高，给到投资者手里的收益也很高，大概13%，当然这里头也因为地产商太缺钱，急着用钱，所以给出的收益才这么高。
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